一戸建探しによくあるQ&A　不動産はびざんハウジング

一戸建探しQ&A

ここでは、弊社より土地・戸建のご購入を検討いただいているお客様からのよくある質問をあげています・・・

何から始めるといいですか？

まずは、購入のタイミング、適正な予算、購入後の家計の収支などの資金計画が大切です。資金についての不安は誰もが抱えていることなのに、先送りにしてしまったり、簡単な資金計画でスタートしてしまうことが多いのです。気に入った物件が見つかった時に相談するのでは遅いのです。まずは購入後の家計の収支と貯蓄残高がどのように推移するのか確かめることが住宅購入計画の第一歩です。それには、ライフプラン＆キャッシュフロー表を作成すると良いでしょう。

アバウトな予算や条件で物件探しから始めることは避けましょう。

不動産について知りたいことは誰に聞けばよいの？

今すぐではないけれど、将来的に住宅を購入したいと思っている方は多いです。

どんなささいな事でもお気軽にご質問ご相談ください。

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電話番号　088-660-2602　　

営業時間　AM9：00～PM19：00

収入に見合った住宅購入予算はいくらなのでしょうか？

世帯収入が同じでも、家庭によって家族構成や支出が違います。単純に頭金と年収だけでは予算を決められません。購入予算を想定して、今後の家計のキャッシュフローや貯蓄残高の推移を把握することが大切です。

今後の収入予想だけではなく、生命保険料、教育費などの支払いも考えて予算を決めましょう。

仲介手数料はいくらかかるの？

業法で定められている仲介手数料の上限は、物件価格の３％＋６万円です。それに消費税が加算されます。

10,000.000×1.03＋60,000＝360,000

(物件価格)　( 3％) (6万円)

未公開物件ってどういうこと？

不動産ポータルサイトや不動産情報誌に掲載されていない物件や、レインズ（国土交通大臣指定不動産流通機構）という不動産業者専用のデータベースに登録されていない物件のことをいわゆる未公開物件といいます。

同じ物件が何社も掲載されているのはどうしてですか？

情報が早かったので他社の営業マンと物件を見に行ったが、その後の対応に不信感がでてきた。実は、多くのお客様が感じている大きな悩みの一つです。いざ気に入った物件が見つかっても、そこから先に話を進めることに抵抗がでてくる。市場に出ている物件であれば、どの会社でも取り扱うことができます。物件選びよりも、仲介会社選びの方が実は大事なのです。

同じ仲介手数料を支払うのでしたら、納得して安心して任せられる会社を選ぶべきです。物件を見学しただけでその会社から購入しなくてはいけないということはありません。

信頼できる会社を選びましょう。

購入時に必要な諸費用はいくら？

新築マンション以外の中古マンション、中古戸建、新築戸建、土地については、仲介手数料がかかります。

仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）以外にかかる諸費用としては、住宅ローンを利用する場合、
・事務手数料
・保証料
・火災保険料
・登録免許税
・司法書士手数料
・印紙代
・固定資産税、都市計画税の精算金
などがかかります。
借入額によって保証料は変りますし、不動産の評価によって登録免許税も変りますが、およそ物件価格の１０％前後の諸費用がかかります。

買い替えをしたいが、住宅ローンが残っていれば不可能でしょうか？

購入と売却のタイミングが難しいのが買い替えです。住宅ローンの残債が無い場合はさほど難しくはありませんが、残債が多い場合にスムーズに買い替えを行うには資金計画がポイントです。購入したい物件があるが、売却しても残債が相殺できない、頭金がない、下取りで安く売却もしたくないという場合どうしたらよいのか？と動き始めてから悩むよりまずお金の問題を考えなくてはいけません。お客様の内容、購入物件の種類、残債によっても買い替え方法が異なります。

中古住宅購入について注意するポイントは？

新築住宅との違いは瑕疵担保責任期間です。新築の場合は10年が義務づけられていますが、中古の場合は売主が個人か業者によって違います。引渡しを受けた後、万一瑕疵が見つかった場合、個人が売主だった時は通常２～３ヶ月、業者が売主だった時は2年間責任期間があり、建物の欠陥を修復する義務があります。

当然、その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。

売主が個人の場合は瑕疵担保責任が免責ということがあり、その場合買主が全てのリスクを負うことになります。

申込み書を書いたら買わなければいけないのでしょうか？

購入の意思を示し交渉権を得る為の書類なので、提出後に止むを得ず契約を断りたい時はペナルティなしで撤回することもできます。

※申込み時に、預かり金のようなお金も必要ありません。

頭金はいくら用意したらいいのか？

売買代金の分割払いのときに、買い主が最初に支払うべき金額。その金額は物件価格の２割程度と言われています。その根拠としては、従来、物件に対する担保評価が８割だったことからきていると言われています。

しかし、現在はフラットでも物件価格の100％まで借りられるわけですから、頭金の額よりも住宅ローンの返済が無理なくできるように返済プランを計画するとよいでしょう。

ただ、将来買い替えを考えるとなるべく自己資金比率が多いほうがスムーズです。また頭金が２割以上あると、住宅ローンの金利優遇が多く受けられるというメリットがあります。

借地権の場合などは担保評価が低くなることがあるので、自己資金が１～２割は必要となります。

建築条件付土地はどんな土地ですか？

建築条件付土地は、その土地を購入した場合にそこで建築するハウスメーカーや工務店がしていされており、土地の買主がそのハウスメーカーなどで一定期間に建築請負契約を結ばなければならない土地です。

しかし、交渉によっては条件をはずせることもあります。

戸建や土地を見るときの注意点は？

注意点はたくさんありますが、特に「土地と道路との関係」および「隣地の状況」が重要です。建築する時や将来売却する時にデメリットや評価が下がることはないか、土地に接している道路の間口、道路の幅員、道路の種類、権利関係を確認します。　

また、隣地との境界がはっきりしているか、建物や埋設管の越境などがないかなどを確認しましょう。

建売住宅は心配なのですが？

施工実績が豊富で技術もよく、信頼できる会社もたくさんあります。本来は注文建築で家を建てたい人も、好きな間取りにはできませんが、トータルコストが割安なので建売を選択するケースが多いようです。

割安な分、手抜きや施工が粗い、アフターサービスが悪いということではありません。気になるようでしたら過去の施工例やお客様の声などを確認しましょう。

戸建かマンションかどちらが良いのかわかりません。

年齢や価値観の違いによって選び方が違います。

防犯性の問題、居住性の違いもあります。

特に毎月のランニングコストでは差が出ますので要注意です。

住宅ローンを利用する場合、毎月の支払い以外に管理費や修繕積立費がかかるので戸建よりも、低い予算で探さなければなりません。将来、売却するか賃貸にするかということもある場合、マンションであれば立地優先、戸建であれば環境優先に考えましょう。

思い通りの家を建てたいのですが？

エリアが限定で何年も探されている方に多い相談です。親と同居している場合など、毎月の家賃が安く恵まれた環境の方は余裕があり特に急ぐ必要もないのでしょう。しかし、１００％満足できる物件はありませんから、購入動機が明確になってから探し始めたほうがよいです。ご夫婦でよく優先順位を話し合ってください。

また、自分達のライフスタイルが変化した場合には、賃貸にするか売却することもあることを念頭に置いた方がよいでしょう。

どんな不動産会社は信頼できるのでしょうか？

昔からある不動産会社や大手の不動産会社は物件情報を早く提供してくれるかもしれませんが、担当者の対応に不満がある場合は、信頼できません。

担当者の変更は言いにくいので、その場合は同じ物件を、ちがう不動産会社に仲介してもらうのがお勧めです。

購入予定土地の前が私道の場合何か問題あるのでしょうか？

私道の場合、車両の通行や埋設管の引き込み、道路の掘削などで問題がおきることがあります。

公道に出るまでの間私道の持分があることが望ましいですが、持分が無い場合や地主さんが１人で持っている場合は事前に私道承諾書をもらうべきです。

また、維持管理や埋設管の容量なども事前に確認しましょう。

セットバックって何？

建築基準法に定める緊急車両の通行に供する道幅を確保するため道路の中心より２メートル後退することをいいます。その部分は宅地を道路として提供することになり、植木・工作物・建築物等の設置、駐輪及び駐車並びに建築対象面積に算入することは出来ません。

対面側が川や線路などの場合は一方的に４メートル後退したラインとなります。

土地の価格はセットバック部分を除いた有効宅地面積が対象になります。

建蔽率（けんぺいりつ）とは？

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積のことを「建坪（たてつぼ）」ともいいますが、建物を真上から見たときの水平投影面積で表されます。

２階建てで一般的な形状の一戸建て住宅であれば、1階と2階のうちどちらか大きなほうの面積と考えても良いでしょう。この建築面積が、敷地に対してどの程度の割合を占めるのかを示すのが建蔽率ということになります。

例えば100平方メートルの敷地に、建築面積が60平方メートルの建物があれば、その建蔽率は60％です。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。例えば100平方メートルの敷地に、1階60平方メートル、2階40平方メートル、合計100平方メートルの建物があれば、その容積率は100％となります。

住宅ローンが借りられなかったどうなるの？

契約書に融資利用の有無を記載し、融資の承認が得られなかった場合売買契約を無条件で白紙にできることを特約に定めます。そうすれば、支払い済みの手付金は全額返還されます。

住宅ローンの本申込みは、申請書類として売買契約書および重要事項説明書が必要となりますので契約後でなければできません。

不安な方には「事前審査」という制度があります。

保証料とは何か？

連帯保証人に代わり本人の返済が滞った時に備えて保証会社が保証人を設定しなければなりません。

しかし一括返済をしなければならない為、当てはまる人はほとんどいません。そこで銀行は保証会社に弁済を依頼します。

連帯保証人それを保証してもらうためにかかるのが保証料です。保証料は借入額と借入期間によってかわります。

借入の当初に一括で支払う方法と、金利に上乗せして支払う方法があります。上乗せをする場合は通常＋０.２％になります。余裕があれば一括で支払ってしまったほうが、総額的には少なくて済みます。

団体信用生命保険とは何か？

銀行を保険契約者とし、ローンを借りている人を被保険者とする保険契約のことです。被保険者が保険期間中に死亡または所定の高度障害状態になった時に、銀行は生命保険会社から保険金を受け取り、その保証金を被保険者の返済に充当するしくみの団体保険です。団体信用生命保険への加入は、ローンを組む際の条件となります。

また、保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。

繰り上げ返済とは？

ある程度の資金がたまったら、まとめて返済し、元金を減らすことを繰り上げ返済といいます。

残債の一部を返済することを一部繰上げ返済、残債のすべてを返済してしまうことを一括繰上げ返済といいます。

一部繰上返済には、毎月の返済金額はそのままにし、期間を短縮する「期間短縮型」と、期間はそのままにし、毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。

ボーナス返済とは？

ボーナス返済とは、毎月の返済額にプラスしてボーナス月に一定額を上乗せして返済する方法です。年に２回、１月と７月または１２月と６月といった形でお決めいただきます。金額は民間の金融機関であれば、借入額の半分までをボーナス返済に充てることが可能です。ボーナス返済を利用すれば、毎月の返済額の負担は軽くなります。